A zártkert fogalma 1955–59 között jelent meg a magyar kormányrendeletekben, amikor a kertszerűen művelt kisparcellás területeket különválasztották a nagyüzemi területektől. Ha a háznál lévő konyhakert kicsinek bizonyult, a falusi családok többsége zártkertben termelte meg a szükséges élelmiszerek egy részét. A zártkertek tudatos kialakítása csak később, egy 1967-es törvény megszületése után kezdődött el, melyet a község külterületének számító, nagyüzemileg nem művelhető, elkülönített részeként határoztak meg. Ezzel az államosítás és a TSZ-esítés által előidézett tulajdonosi és termesztési bizonytalanságot kívánta felszámolni az állam. A falusi emberek így újra földtulajdonhoz juthattak, és azt rendszeresen művelhették.

A zártkerti kategóriába sorolt területek a településekhez tartozó szőlők, gyümölcsösök, pincék, zártkerti gazdasági és pihenő célú épületek.

A termőföldről szóló 1994. évi törvény értelmében megszűnt a zártkert, mint területfelhasználási kategória, viszont a tulajdoni lapokon ezeket még számos esetben nem írták át, ráadásul a köznyelv is még napi szinten használja. A zártkerti területeknek külterületi számozást kellett volna kapniuk, csakhogy a rendkívül felaprózott zártkerti földrészletek átvezetésére a földhivatalok többségében nem volt kapacitás.

A földhivatalok által vezetett ingatlan-nyilvántartásban a földterületeket két osztályba sorolják: belterületiek és külterületiek. Ez a nyilvántartásba vétel sok egyéb szabály mellett elsődlegesen a települések rendezettségét segíti, szabályozza. Egy másik felosztás szerint, ami az ingatlan „művelésére” vonatkozik, az a kérdés, hogy az ingatlanon gazdálkodnak-e vagy sem. Ez a fajta „besorolás” úgy jelenik meg az ingatlan tulajdoni lapján, hogy az ingatlan „kivett”-e (művelés alól ki kivett) vagy sem.

Amennyiben zártkertben lévő ingatlant kívánunk megvásárolni, lényeges körülmény, hogy a tulajdoni lapon mi a megnevezése a szóban forgó ingatlannak. Példaként egy tulajdoni lap másolat részlet:

A 2014. május 1-jével hatályba lépett új magyar földforgalmi szabályozás a zártkerteknél is a termőföldekre vonatkozó szigorú szabályok alkalmazását rendelte el, ezáltal a korábban gyorsan gazdát cserélő, vidéken népszerű kis kertek adávétele gyakorlatilag olyan tortúrává vált, ami nagyon sokat ártott a zártkertezésnek, mint életstílusnak. Az adásvétel ügyintézési ideje akár 6-8 hónapig is elhúzódhatott, nem beszélve arról, hogy az illeték és ügyvédi munkadíj majdhogynem az ingatlan árával megegyező összegre rúgott.

A szabályozás értelmetlen szigorúságát szerencsére a törvényalkotók is belátták, és 2015. május 2-án módosították az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvényt, mely szerint 2016. december 31-ig illetékmentesen kérhető az ingatlan-nyilvántartásban zártkertként nyilvántartott ingatlan művelési ágának művelés alól kivett területként történő átvezetése. Ebből kifolyólag megszűnik a korábbi, termőföldhöz hasonló hasznosítási kötelezettség, kifüggesztés és jóváhagyás nélkül lehet az adásvételt bonyolítani, valószínűsíthetőleg a bankok mostmár el fogják fogadni hitelfedezetként ezeket az ingatlanokat is, és nem utolsó sorban más beépíthetőségi korlát vonatkozik majd rájuk.

A zártkerti ingatlanok manapság már gyakran nem hobbitelkekként működnek: sok esetben a tulajdonosok üdülő vagy állandó lakhatás céljára használják a rajtuk lévő felépítményeket. Miután kikerültek a földtörvény hatálya alól, a nem eredeti céljuknak megfelelően használt zártkerti ingatlanok végre a tényleges funkciójuknak (pl. lakóingatlan, üdülő) megfelelően vehetnek részt az ingatlanforgalomban. Ennek következtében adásvételük ügyintézési ideje jelentősen lerövidül, könnyebben megszerezhetővé és eladhatóvá válnak.

A zártkerti ingatlan megosztásával akár csak egy meghatározott részre is kérhető a művelés alól kivett területként történő átvezetés, továbbá nem csak a felépítménnyel (pl. gazdasági épülettel) rendelkező zártkertet lehet átminősíteni, hanem a felépítmény nélkülit is. A különbség annyi, hogy a felépítménnyel rendelkező esetében a zártkerti művelés alól kivett terület mellett, a fennálló épület fő rendeletetésének jellegét is feltüntetik az ingatlan-nyilvántartásban.

A kérelmezés menete az alábbiak szerint alakul: A díjmentes átminősítési eljárás a művelési ág alóli kivétel iránti kérelem benyújtásával indítható meg, az ingatlan fekvése szerint illetékes járási hivatalnál. A kérelemhez egyéb okirat vagy igazolás csatolása nem szükséges, kivéve: - ha a tulajdonos helyett meghatalmazott jár el, ekkor kötelező a meghatalmazás benyújtása is; - ha a zártkerti ingatlan közös tulajdonban van, csatolni kell a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatát is (nem minősül bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak, így nem kell ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyző által készített okiratba foglalni).

Fontos hangsúlyozni, hogy a december 31-i, jogvesztő határidő! Azaz, akik nem minősíttetik át ezen időpontig ingatlanjukat, később ezt már nem tehetik meg, így számukra marad a kifüggesztéssel és elővásárlási joggyakorlással járó hosszadalmas jóváhagyási procedúra.

Felhasznált források:

https://szilfalevel.wordpress.com/2014/09/10/ugyvedi-tajekoztatas-a-mezo-es-erdogazdasagi-foldekre-alapitott-haszonelvezeti-jogok-torleserol/
http://videk.ma/2015/05/10/zartkertesek-figyelem-konnyulni-fog-az-adasvetel-csere-most-kell-lepni/
http://jogaszvilag.hu/rovatok/szakma/egyszerubb-lett-a-zartkerti-ingatlanok-adasvetele